Wohnraum ist in vielen Regionen Deutschlands knapp, weshalb Immobilien als Kapitalanlage besonders gefragt sind. Gleichzeitig stuft der Gesetzgeber Immobilien als Gebrauchsgegenstände ein. Ihre Substanz nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Das liegt nicht nur am Alter des Gebäudes, sondern auch an veränderten Wohntrends oder Entwicklungen in der Mikro- und Makrolage, die den Wert beeinflussen können. Für die Abschreibung spielt es dabei keine Rolle, ob du die Immobilie über einen Kredit finanzierst oder aus eigenen Mitteln kaufst. Entscheidend ist allein, dass sie vermietet wird und Einnahmen erzielt.

Abschreibung ist kein Begriff, der nur bei Immobilien vorkommt. Er stammt aus dem Steuerrecht und beschreibt den Wertverlust von Anschaffungsgütern. Als Unternehmer kaufst du Dinge, die dir helfen, Einnahmen zu erzielen. Diese Gegenstände verlieren mit der Zeit an Wert. Ein Beispiel: Du kaufst eine Maschine für 100.000 Euro. Sie nutzt sich ab, wird technisch überholt oder entspricht irgendwann nicht mehr dem Stand der Technik. Dieser Wertverlust wird steuerlich als Abschreibung behandelt. Er gilt als Kostenblock, obwohl du dafür kein zusätzliches Geld ausgibst. Genau dieses Prinzip gilt auch bei vermieteten Immobilien. Das Gebäude verliert über die Jahre an Wert, und diesen Wertverlust darfst du steuerlich geltend machen. Das reduziert deine Steuerlast und verbessert deine Liquidität.

Wie bereits erwähnt, erlaubt dir das Steuerrecht, privat vermietete Immobilien über einen langen Zeitraum steuerlich abzuschreiben. In der Regel beträgt die Abschreibung zwei Prozent pro Jahr und erfolgt über fünfzig Jahre. Für Immobilien, die vor 1924 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent, was einer Nutzungsdauer von vierzig Jahren entspricht. Für Neubauten, die seit dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, kannst du drei Prozent pro Jahr ansetzen. Tiny Houses werden steuerlich nicht wie Wohnwagen mit einer sehr kurzen Nutzungsdauer behandelt, sondern über einen längeren Zeitraum abgeschrieben. Die konkrete Dauer hängt von Bauweise und Nutzung ab. Die folgende Übersicht zeigt dir, wie lange unterschiedliche Immobilienarten steuerlich abgeschrieben werden können.

Bei der Abschreibung zählt nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Der Boden nutzt sich nicht ab und kann deshalb steuerlich nicht abgeschrieben werden. Am einfachsten ist es, wenn im Kaufvertrag direkt festgehalten ist, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. Häufig akzeptieren Finanzämter Aufteilungen wie 20 zu 80 oder 30 zu 70. Wenn es Streit gibt, kann ein Gutachten helfen. Der jährliche Abschreibungsbetrag ergibt sich ganz einfach: Gebäudewert geteilt durch Nutzungsdauer. Ein Beispiel: Du setzt für das Gebäude 80.000 Euro an und gehst von einer Nutzungsdauer von fünfzig Jahren aus. Dann kannst du pro Jahr 1.600 Euro abschreiben. Im Jahr des Kaufs wird die Abschreibung anteilig berechnet. Die Jahresabschreibung wird durch zwölf geteilt und mit der Anzahl der Monate multipliziert, in denen dir die Immobilie im Kaufjahr gehört. Kaufst du im Juni, werden sieben Monate angesetzt, also von Juni bis Dezember. Entscheidend ist dabei das Datum des notariellen Kaufvertrags.

Gesamtkaufpreis: 100.000 Euro Nicht abschreibungsfähig: 20.000 Euro Grundstück Gebäudewert: 80.000 Euro Abschreibung: Jährlich: 1.600 Euro (2% von 80.000€) Im Kaufjahr bei Erwerb im Juni: 933,33 Euro Ist eine schnellere Abschreibung möglich? Grundsätzlich ja. Dafür brauchst du gegenüber dem Finanzamt eine nachvollziehbare Begründung, warum die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer sein soll als die üblichen dreißig, vierzig oder fünfzig Jahre. In der Praxis wird dafür oft ein Gutachten genutzt. Neben klassischen Gutachten zur Bausubstanz können unter bestimmten Voraussetzungen auch wirtschaftliche oder technische Gutachten eine Rolle spielen. Der Bundesfinanzhof hat am 28. Juli 2021 ein wichtiges Urteil dazu gefällt (IX R 25/19). Daraus lässt sich ableiten, dass nicht zwingend ein reines Bausubstanzgutachten erforderlich ist, um eine kürzere Nutzungsdauer zu begründen. Trotzdem gilt: Das Thema ist anspruchsvoll. Finanzämter prüfen solche Anträge sehr streng. Wenn das Gutachten nicht sauber begründet ist, wird es in der Regel abgelehnt.

Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten ergeben sich bei Immobilien in ausgewiesenen Sanierungsgebieten. Die Kosten für die Wiederherstellung solcher Objekte kannst du deutlich schneller steuerlich geltend machen als bei klassischen Bestandsimmobilien. In den ersten acht Jahren lassen sich jährlich neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben. In den darauffolgenden vier Jahren sind es sieben Prozent pro Jahr. Die verbleibenden Kosten werden anschließend auf die restliche Nutzungsdauer verteilt. Diese Form der Investition ist anspruchsvoll. Sanierungsobjekte unterliegen strengen gesetzlichen Vorgaben, die genau eingehalten werden müssen. Gleichzeitig ist der organisatorische und finanzielle Aufwand deutlich höher als bei klassischen Immobilien. Richtig umgesetzt kann diese Abschreibungsform jedoch einen spürbaren steuerlichen Effekt erzielen.